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                            中山:擬增設新型產業用地類別 承擔創新型產業功能


                            來源:南方日報

                            日前,中山市自然資源局發布《中山市新型產業用地管理暫行辦法(征求意見稿)》(下稱“征求意見稿”),首次提出“新型產業用地(M0)”概念,對新型產業用地的適用范圍、規劃管理、土地供應、項目認定、開發運營等方面進行了規定。,,

                            中山擬增設新型產業用地類別

                            中山翠亨新區起步區規劃調整公布的翠亨區位示意圖。

                            日前,中山市自然資源局發布《中山市新型產業用地管理暫行辦法(征求意見稿)》(下稱“征求意見稿”),首次提出“新型產業用地(M0)”概念,對新型產業用地的適用范圍、規劃管理、土地供應、項目認定、開發運營等方面進行了規定。

                            根據征求意見稿,新型產業用地規劃容積率不超過6.0、建筑密度不超過45%、綠地率10%至20%、建筑高度不超過100米,配套服務設施計容建筑面積不超過項目總計容建筑面積的30%。

                            目前,其選址范圍擬定在翠亨新區、岐江新城、市產業平臺(民眾園),并選取試點先試。

                            【分布】

                            布局在重大平臺及重點發展區域

                            根據征求意見稿,中山在城市用地分類“工業用地(M)”大類下,增設“新型產業用地(M0)”中類。在辦理供地手續和不動產登記時,土地用途表述為“工業用地”并標明為“新型產業用地項目”。

                            新型產業用地是指符合中山產業發展導向,融合研發、創意、設計、中試、檢測、無污染生產、生產性咨詢服務等創新型產業功能以及相關配套服務的用地。新型產業用地項目用房包括產業用房和配套服務設施。其中,產業用房指可用于生產、研發設計、勘察、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與監測等功能用途的用房。配套服務設施包括生產服務、行政辦公及生活服務設施等。

                            從制定目的來看,征求意見稿的出臺主要是為了進一步支持新型產業發展,增強加快產業轉型升級、推動高質量發展的新動力,促進土地節約集約利用。

                            按照類型劃分,新型產業用地面積應大于3公頃。其中,用地面積5公頃以下的,為不允許分割轉讓項目,僅限開發主體自持;用地面積5公頃及以上的,為允許分割轉讓項目。征求意見稿還對新型產業用地的分割要求進行了規定,產業用房按幢分割的,每個基本單元建筑面積不得少于2000平方米;產業用房按層分割的,每個基本單元建筑面積不得少于500平方米。此外,配套服務設施不得單獨分割轉讓,確需轉讓的,須按分割轉讓的產業用房建筑面積占產業用房總建筑面積的百分比進行分割轉讓,且應以幢、層等固定界限為基本單元。

                            從布局原則來看,新型產業用地布局有一定的要求:在符合國土空間規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、控制性詳細規劃、產業規劃等相關規劃要求下,布局在交通便捷、配套完善的重大發展平臺、重點發展區域、軌道交通站點周邊等區域。值得注意的是,屬工業用地通過“三舊”改造轉為新型產業用地(簡稱“三舊”改造“工改M0”)的,還應符合“三舊”改造規劃等相關要求。

                            【試點】

                            在翠亨新區、岐江新城等地選取

                            新型產業用地的調整方向,在近期公示的《中山翠亨新區起步區控制性詳細規劃調整》中也有體現。

                            在原有的規劃中,馬鞍島中部規劃為“依托英皇集團全球華人文化村項目的多元服務中心”。隨著粵港澳大灣區的快速發展,廣東省對翠亨新區的功能定位要求發生了轉變,馬鞍島中北部地區需要由原來的產業用地為主調整為以新型產業用地、綜合服務、科創研發為主的綜合功能區域;另外,創新產業集聚區的東南側物流—工業混合用地,調整為新型產業用地;先進智能產業區也進行了用地調整,東部沿海的工業用地調整為新型產業用地……

                            翠亨新區是此次征求意見稿提到的新型產業用地試點范圍之一。另外,另一城市新中心岐江新城,以及市產業平臺(民眾園)也在選取試點范圍內。其余鎮區原則上可布設1個允許分割轉讓項目,且應為“三舊”改造“工改M0”或因政府原因造成閑置的工業用地轉為新型產業用地,由中山市自然資源局負責統籌新型產業用地項目布局。

                            從準入條件來看,新型產業用地項目的開發主體或法人應無不良信用記錄,對被列入經營異常名錄、嚴重違法企業名單、相關主管部門認定有失信行為的企業依法予以禁入。國家、省、市在產業導向、產業政策、控制指標等方面對新型產業有具體規定的,準入要求不得低于已有規定。另外,值得注意的是,新型產業用地項目實行產業準入認定制度,由區管委會、街道辦事處、鎮人民政府(下稱鎮區政府)提出申請,由領導小組審定開發主體、項目選址、產業類型、項目技術經濟指標等內容并出具產業準入認定意見。

                            【指標】

                            建筑高度不超100米,密度不超45%

                            筆者留意到,新型產業用地有著明確的控制指標和控制要求,如容積率不超過6.0,建筑密度不超過45%,綠地率10%至20%,建筑高度不超過100米,配套服務設施計容建筑面積不超過項目總計容建筑面積的30%。此外,具體指標還要納入項目所在片區的控制性詳細規劃或“三舊”改造單元規劃。

                            根據征求意見稿,新增新型產業用地須采取公開方式出讓。而“三舊”改造“工改M0”和因政府原因造成閑置的工業用地轉為新型產業用地的,可采取協議方式出讓。其公開出讓流程包括:由鎮區政府或市土地儲備中心擬訂出讓方案并提請市土地管理委員會審議,審議通過后將出讓方案報市政府批準;經市政府批準的出讓方案由市公共資源交易中心制定公開出讓文件、發布公告,實施公開網上競價出讓,并審核競買人資格、見證交易過程、確定交易結果;公開交易成交后,競得人與市自然資源局簽訂出讓合同、與鎮區政府或市土地儲備中心簽訂《土地交付協議》,并根據鎮區政府需求,與鎮區政府簽訂項目履約監管合同;競得人按出讓合同約定全額付清成交價款后,鎮區政府或市土地儲備中心將土地交付競得人,并簽訂《土地交付確定書》;土地交付完成后,競得人持規劃許可證、繳納出讓金單據及完稅證明等資料,辦理核發批文及不動產登記。

                            “三舊”改造“工改M0”協議出讓流程則包括:土地使用權人和屬地鎮區政府申報改造方案,市城市更新局按程序審核改造方案并報市政府批準;土地使用權人向市城市更新局提出改變土地用途申請,市城市更新局核發建設用地規劃條件變更批復書及三線圖、建設用地規劃許可證;市城市更新局按程序辦理改變土地用途手續,確定應補繳的地價擬訂出讓方案報市政府審批同意后,簽訂出讓合同變更協議,并與鎮區政府簽訂項目履約監管合同,用地項目的開發建設相關要求和指標等事項接受鎮區政府的監管;土地使用權人繳納相關稅費后,市自然資源局辦理土地登記。

                            [責任編輯:王鄔秋子]

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